共有房屋遭弟弟佔用不讓我進屋，我也是持分人之一，該如何主張我的權益？

娜娜和弟弟繼承了爸媽的遺產，共同擁有一間房屋的持分權。由於娜娜已經嫁為人妻，平常跟先生和孩子自己有一棟房子，於是把這棟房屋讓給弟弟居住，她自己也沒想太多，覺得姐弟一場應該不至於互相傷害，而且目前的她確實也不需要這棟房屋。

好景不常，某天娜娜發現先生外遇，最後協商結果是兩人離婚，而撫養權交給先生，所以娜娜變成隻身一人。這時候她想回家跟弟弟一起住，結果弟弟卻不同意，強制霸佔房屋不讓娜娜進門，說房子已經是他的，請娜娜另尋房子住。

剛遭遇離婚，面對弟弟強制占用共有房屋，娜娜身心俱疲，連個家都沒有的她真的只能流落街頭嗎？如果身為房屋共同持分人的她，真的沒辦法主張任何權益嗎？或者應該可以怎麼做？

共有房屋是什麼意思？

首先我們必須了解，名下房屋、土地或不動產從最開始通常都是一個人持有，但是後來為什麼會演變成「共有房屋」？主要是因為婚姻或繼承的關係，其中繼承又占多數。

以娜娜的故事來分析，她和弟弟兩人繼承了父母留下來的房屋，所以每個人都共有1/2的房屋持分權。

持分房屋可以行使那些權益？

基本上除了居住以外，還可以進行貸款或買賣，這些都是法律上合法的權益，不過有一些前提：

• 民法第819條：「各共有人雖然可以自由處理其應有的部分，但是針對整筆共有物之處分、變更、設定負擔等，必須獲得所有持分人之同意。」
• 土地法第34條之1：「只要獲得1/2以上持分人的同意及坪數過半，就可以出售該共有物；如果坪數獲得2/3以上的同意，不論未同意者是否有過半數，即可進行共有物買賣。」

因此，如果娜娜與弟弟共有這棟繼承來的房屋，他們是具備相同權益的，可以一起居住在這間房子裡，在徵求對方同意後也可以利用房屋進行貸款或買賣，如果弟弟佔用不讓娜娜進屋，基本上他就是違反法律規定，娜娜有權利主張她的權益。

共同持分人如果佔用房屋，該如何主張權益？

以娜娜的案例來看，弟弟佔用房屋是違反法律規定的，因為娜娜也具有同等的權益，但是她應該怎麼主張比較好？

1. 如果不想撕破臉

假如兄弟姊妹之間的感情很好，只是佔用房屋的人可能有自己的苦衷，那通常會建議大家坐下來好好談一談，知道彼此的困難點，或者是否有什麼折衷的方法(例如弟弟擁有房屋，但是必須給娜娜一筆錢)，如果能因此解決問題是再好不過的了。

2. 如果非要走法律途徑

以娜娜家的狀況來看，弟弟看來是不願意退一步，那麼最下策的方法也只能走法律途徑，花錢請律師作協調。但通常走到這一步已經是非常撕破臉的作法，而且雙方請律師的費用也要花上不少，可以的話我們不太建議使用這麼極端的作法，畢竟還是家人。

3. 其實還有第三種選擇

上面提到的第一種方法太軟性，第二種方法又太極端，是否有更好的解套方法呢？有的，你也可以委託有豐富不動產知識的代書協助，雖然同樣可能也需要一筆費用，但肯定比打官司便宜，而且代書也會幫你用最不傷感情的方法解決。

但是如果想尋求代書協助，請注意一定要找有合法執照的代書，而非來路不明自稱代書的人，才能真正幫助你解決問題。

如果想利用房屋持分貸款或買賣，又該怎麼做？

雖然娜娜沒有房屋持分貸款或持分買賣的需求，不過我們這裡也再多進行補充，假如想貸款或買賣持分，通常銀行不太願意承作，主要原因是持分並不是完整的權利，通常銀行會將其列為高風險範圍，被拒絕會退件的機率很高。

如果你希望可以利用持分進行貸款或買賣，只能轉而向民間貸款公司或代書協助處理，基本上只要名下有持分，幾乎不需要任何條件就可以申請貸款或買賣。撥款或收到款項的時間也比銀行快很多，多半在1-2天左右就可以收到錢，對於急需用錢的人來說也是很好的救命稻草。

如果有任何疑問，或者想了解怎麼用房屋持分進行貸款或買賣，歡迎聯絡維峰不動產管理顧問進行更進一步的洽詢，我們將有專人為您進行詳細解說。

免費線上諮詢