共有人欠債沒還，房屋被法院查封，是查封個人持分部分還是整棟房屋被查封？

王阿姨的先生在3年前過世，留下一間公寓，繼承人有王阿姨和三個小孩。在辦理繼承遺產後，發現大兒子原來在外面有欠人家一筆債，所以沒過多久，大兒子擁有的1/6房屋持分就被法院查封了。

王阿姨不懂法律，遇到這樣的狀況不知道該如何是好。現在大兒子的個人持分被查封了，那表示整棟房屋都會被查封，他們只能被迫離開家裡流落街頭嗎？

如果你的家裡也發生類似的情況，事實上當然沒有這麼絕望，請繼續往下看，我們將教你解套方法！

查封房屋是什麼意思？

如果你聽過法拍屋，那麼查封房屋就是法拍的其中一道程序。那麼為什麼房屋會被查封呢？就像上面提到王阿姨大兒子的情況一下，當你有債務沒有還，或貸款沒有按期繳款的時候，債權人就有權利強制欠款人還債，當中比較正當合法的管道就是查封債務人名下的財產(動產或不動產)，讓欠款人用這些東西償還債務。

一旦法院裁定，接著就會進行查封的程序。當查封生效之後，債務人名下的財產就會被凍結，他無法再對這些財產有處分、移轉等權利，除非他把積欠的債務都還清，或是房屋被成功拍賣為止。

房屋為多人共同持有，那是查封個人持分還是整棟房屋？

如果房屋為多人共同持分，那麼查封就只會查封個人持分的部分，以上面的例子為例，就是王阿姨大兒子那1/6會被查封，而非整棟房屋。

不過只被查封一部分的持分也相當麻煩，因為這部分如果被拍賣掉，就表示未來會有一個完全不認識的人站有這棟房屋的1/6權利，後續可能會產生很多問題。除非在查封之前，王阿姨或其他孩子行使優先承買權，把大兒子的1/4買回來，這樣才能保障產權的完整性。

房屋被查封後就不能居住了嗎？

可以繼續居住，所謂的房屋查封，只是債務人不能把房屋或持分進行移轉或買賣，如果這棟房屋還有人居住，不會要求你立刻搬出去，你還是可以繼續住在這棟房子裡。但假如房屋被成功拍賣，那麼就真的得搬出去了。

房子多久會被拍賣掉？

呈上，雖然遭查封後還是可以繼續居住，但其實就像癌症末期一樣，事實上只剩1-6個月的時間，最長不會超過半年，房屋就會被拍賣掉了。

有辦法要求債權人撤銷查封嗎？

根據《強制執行法》第 58 條規定：「查封之後，債務人得於拍定前提出現款，聲請撤銷查封。拍定後，在拍賣物所有權移轉前，債權人撤回強制執行之聲請者，應得拍定人之同意。」

這段句子白話來說，就是在房屋被拍賣之前，債務人可以跟債權人商討，還是有一定的機會可以請對方撤銷查封。那麼具體該怎麼做呢？

1. 和解：當收到查封通知後，債務人如果有辦法趕快把錢還清，那麼可以透過和解的方式讓債權人撤銷查封。

2. 找民間貸款公司協助：如果你沒有資金，但是又想保留住持分，不要讓法院進行拍賣，那麼可以先找民間貸款公司評估房屋殘值。假如殘值大於積欠的款項，那麼民間貸款公司可以協助代墊積欠款項讓房屋撤銷查封，後續再辦理房貸負債整合。不過這個方法只能用在債權人非銀行的情況下，如果是銀行的話，只能參考第一或第三種方式。

3. 用正常管道賣屋：假如王阿姨和其他孩子剛好也有意賣房，加上大兒子也沒辦法在期限內還清債務，那麼可以跟債權人協商先撤銷查封，之後用正常管道賣屋還款。畢竟法拍對於債務人和債權人來說都不是好事，因為法拍後的房屋價值會降低很多。不過如果要使用這個方法，請注意會增加債權人的風險，尤其當對方是銀行的時候，他們接受的機率很低，除非你有心理準備跟對方進行長時間的溝通。

房屋查封後還可以買賣嗎？代書有辦法協助我解套嗎？

以上三種情況基本上可以解決大多數的案例問題，但是假如上面的方法你碰巧都無法使用，既沒有辦法馬上還清債務，債權人又是銀行，不讓你用正常管道賣房子怎麼辦？

我們會建議你尋求維峰不動產專業顧問協助，通常代書會告訴你，如果在房屋鑑價階段前確認沒辦法跟債權人達成和解或撤銷查封，那麼就請代書來協助撤銷查封，幫助你保住這棟房子。

那麼委託代書的時候，需要準備哪些證件或資料？

• 房屋土地權狀正本
• 戶籍謄本1份
• 印鑑章和印鑑證明3份
• 身分證、自然人憑證
• 配合法院閱卷

只要透過電話或線上諮詢，維峰不動產專業顧問團隊在這方面擁有數十年的處理經驗，可以幫助你解決這件事情，請放心交付給我們！

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