繼承下來的持分土地共有人眾多，想要賣掉卻不知該如何著手？

老王生於一個大家庭，家裡上上下下總共有12個兄弟姊妹。老王的父親在過世後留下一片土地，並在遺囑中提到12個孩子都將獲得這塊土地的繼承權。

老王原先覺得擁有一塊土地1/12的權利也不錯，之後兄弟姊妹大家商量一下，把它賣掉就可以現賺一筆資金讓他投資玩股票。沒想到當他把這樣的想法告訴其他人時，他們卻都想先保留持分，等到以後出現好時機再處理；有些人則覺得可以在土地上蓋房屋，自用或出租都不錯…結果居然出現了出乎老王意料的聲音，讓他覺得很苦惱：持分土地共有人太多了，每個人對持分的處理方法都不同，如果想賣掉該怎麼做？

持分土地是什麼？

持分土地指的是一塊土地由兩個人以上共同持有，。由於持分土地並沒有限制人數，因此有時候也會出現很多人共同持有一塊土地的情況，就像這篇文章中老王的案例一樣，家裡有12個人繼承土地，每個人只拿到1/12的土地所有權。

那麼為什麼土地會出現持分的情況？原因不外乎是繼承或分割，讓土地用「共同持分」的方式被繼承。但是如果從法律或銀行端的角度來看，由於持有人擁有的土地所有權不完整，因此權利也不會是完整的，要買賣或貸款的話就得經過過半數以上的人同意，有時候甚至會出現被銀行直接拒絕的情況。

此外還要注意，土地持分又分成兩種，分別共有與公同共有：

• 分別共有：很多人共同持有一塊土地，每個人都有自己持分的比例，可以個別進行持分買賣、貸款等，不需要經過其他共有人的同意。
• 公同共有：同樣是多人共同持有一塊地，但差別在於如果想進行持分買賣或貸款，一定要經過其他人同意才能進行。

如果你不太清楚自己持分的土地屬於哪一種，可能要先釐清，因為兩者的處理方式差異非常大，一個不需要經過同意即可執行，一個需要過半數持分人同意才能進行。

持分土地買賣是什麼？

呈上，從法律角度來看，持分土地是可以進行買賣的，不過有一些法規依據為前提：

• 民法第819條：各共有人雖得自由處分其應有部分，但對整筆共有土地物之處分、變更及設定負擔，應得共有人全體之同意。
• 土地法第34條之1(特別規定)：只要共有人過半數及其應有部分合計過半數同意，即可出售共有物。如果其應有部分逾三分之二時，且可不論其同意出售之共有人、人數是否已逾半數。

也就是說持分土地可以合法進行買賣，只要你符合上述規定。不過法條雖然這樣規定，我們也知道社會上存在許多問題，就像老王家一樣，有些人想賣、有些人不想賣，有些人甚至不願配合，即使已過半數還是會大吵大鬧。如果不希望因為一塊土地鬧得大家不愉快或從此不往來，那麼有哪些方法可以讓事情圓滿落幕？

想賣掉持分土地，有哪些作法？

如果你遇到持分土地共有人不願意配合買賣或大吵大鬧的情況，並希望可以圓融的把事情處理好，那麼你可以嘗試下面這3種方法：

1. 與家人溝通

大家畢竟都是一家人，應該也不想因為一塊土地鬧得從此不相往來。最好也最柔性的方法就是大家坐下來好好溝通，告知自己需要賣掉持分的難處，藉由協商達成房屋買賣是最好的結局了。

2. 委託律師

如果溝通無效，在合法站得住腳的情況下(例如已經有過半數同意賣掉房子，但是就有幾個人不同意且大吵大鬧)，你可以委託律師協助。不過這已經是比較撕破臉的作法，而且非常浪費時間跟金錢，通常我們不太建議你使用這個方式處理。

3. 委請代書協助

除了律師以外，你也可以考慮請代書幫忙。代書是專門處理土地、不動產大小事的專業人員，對於相關法律也比較熟悉，知道怎麼樣幫助你做最完美的處理。但是網路上有許多來路不明的假「代書」真「詐騙」，請務必認明對方是否有合法專業的執照，這裡我們推薦你找「維峰不動產專業顧問」，保證能得到滿意的結果。

如果想進行持分土地買賣，該怎麼申請？需要準備哪些文件？

申請持分土地買賣的流程：

• 諮詢：透過電話或LINE進行線上諮詢。
• 估價：依據客戶提供的物件與持有時間進行估算，幫客戶評估土地價值有多少。
• 同意委託並進行審核：如果客戶對估價金額滿意的話，接下來就必須準備相關文件並進入後續辦理流程。
• 設定：接下來代書會跟客戶約時間簽約，簽約內容包含買賣金額、約定事項等，白紙黑字寫清楚最有保障，後續發生任何問題也找得到人。這個過程必須由本人親自簽署，前後大約需要一小時的時間，請務必預留好時間。
• 撥款：設定完成並將土地持分賣出後，款項就會立即撥到客戶戶頭中。

而以下是申請持分土地買賣時需要準備的文件：

• 房屋土地權狀正本
• 個人戶籍藤本一份
• 印鑑章及印鑑證明3份
• 身分證
• 自然人憑證

如果有任何疑問，歡迎聯絡我們進行更進一步的洽詢，我們將有專人為您講解。

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