農地持分共有的情況下可以分割成1/1買賣嗎？會不會有756坪的限制？

老蕭與兄弟姐妹跟幾個親戚一同繼承了爸爸過世留下來的農地，因為農地本來就有在利用的關係，所以大家商量下來也決定繼續種植作物，賺到的錢就按照農地分配到的比例下去平分。

老蕭分配到的是農地面積1/5的持分，種植作物賺到的錢平均都能拿到三萬元左右，生活還算過得去。不過有天跟朋友聊天，老蕭無意間得知跟他同輩的人平均每個月都有五六萬元，還可以拿去投資賺更多。而朋友建議他可以把持分農地賣掉換一筆資金，再用那筆錢去投資，這樣獲益更高，不用每個月死守那三萬元。

老蕭聽完朋友的建議後有些心動，但是他查詢相關資料時發現農地有所謂756坪限制，加上從持分買賣來看，他的持分既沒有超過2/3，也很難獲得其他人同意，那麼應該怎麼做才可以把手中的農地持分賣掉呢？

農地持分共有是什麼意思？

相信有些人可能聽過房屋持分或農地持分，他的定義究竟是什麼？

其實農地持分共有與房屋土地持分是一樣的意思，也就是一塊農地被兩個人以上共同持有，所有權人不只一個人。

與房屋跟土地相同，農地持分也不一定是等比例的，這要看每個人分配到的比例有多少，有的人可能拿到1/2、有的人卻只有1/4，這就會影響農地的使用面積與持有人的權益，那麼如果要進行買賣或貸款，就會受到法律上的限制。

為什麼會出現農地持分的情況？

最常見的原因就是「繼承」，尤其當繼承人數比較多，但每個人都需要分得一塊地，所以農地的產權就不會是完整的。

這時候如果其中一位持有人想進行農地持分買賣或農地持分貸款，那麼他就必須徵求其他持分人的同意，或者自己拿到的面積比例大於2/3。不過很多問題就容易在這時候發生：有些人不同意買賣或貸款，進而引發爭吵、鬧上法庭，甚至從此不相往來等等。通常遇到類似情況的時候，我們都建議直接找代書協助處理，比較能有圓滿的結果。

756坪是什麼？

756坪是農業發展條例第16條的一項規範：「每宗耕地分割後每人所有面積未達0.25公頃者，不得分割。」而文中提到的0.25公頃就大約等於756坪。因為這項法條，使農地買賣不易，不僅面積有限制，價格也很驚人，讓許多有意願購買農地的人因此打退堂鼓。

分割持分農地的3種方式

呈如前面的內容，基本上農地是可以自行分割的，可是每個人分到的面積必須超過756坪(0.25公頃)，在法律上才算成立，且分出來的數量不能超過共有人人數。那麼分割持分農地具體有哪些作法？

1. 協議分割

第一種就是與持有人共同協商，採用按照比例的方式分發，不過需要得到所有人同意才行。假如成功得到所有人同意，那麼就算沒有書面契約也算分割成立，如果事後有追加任何討論項目，經同意後也算生效。

2. 調解分割

假如透過協議的方式沒辦法得到共識，那麼第二種作法就是找公正第三方做調解。通常會請地政機關的人員來協助處理，不過即使調解後有結果，還是必須得到全部持有人的同意才行。

3. 裁判分割

最糟糕的情況就是前面兩種方法都沒辦法達到理想的結果，那麼這時候只能向法院聲請調解。通常走到這一步，解決方法也只有同意分割、合併，或者是用金錢賠償損失方這幾種結局。

如何進行農地持分買賣？

由於牽涉到不動產相關知識，如果不是專業人士，處理起來通常比較棘手。因此我們建議你直接尋找專業代書協助，維峰不動產管理顧問有多年農地持分買賣經驗，也能協助賣方找到優良的買主，並提供最好的販售價格。倘若你也有相關需求或煩惱，歡迎聯絡我們、委託我們幫您解套！

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